V okrožnem mestu, iz katerega "tri leta ne morete priti v nobeno državo," mestni upravitelj Anton Antonovič Skvoznik-Dmukhanovsky zbira uradnike, da bi sporočil neprijetne novice: od znanca ga je dopisal s pismom znanca, da "izpraševalec iz Petersburga odhaja v njihovo mesto" brez beleženja zgodovine. In s tajnim receptom. " Županova pisarna - dve podgani nenaravne veličine so sanjali vso noč - je predvidevala zlo. Razloge za prihod revizorja iščejo, sodnik Ammos Fedorovich Lyapkin-Tyapkin (ki je prebral "pet ali šest knjig in zato nekoliko svobodno razmišlja") domneva, da je začela vojna Rusija. Medtem župan svetuje Artemiju Filippoviču Zemljaniki, skrbniku dobrodelnih ustanov, naj si nadene čiste kape za bolne, da naroči glede moči tobaka, ki ga kadijo, in na splošno, če je mogoče, zmanjša njihovo število; in sreča polno naklonjenost Jagod, ki meni, da je "človek preprost: če umre, bo umrl; če si opomore, si bo opomogel. " Mestni sodnik mestnega župana opozarja na "domače gosi z majhnimi gosi", ki se pod noge sprimejo spredaj za pobudnike; ocenjevalcu, od katerega je že od otroštva "dal malo vodke"; na lovski rog, ki visi nad omari s papirji. Govori o podkupninah (in zlasti o hrenovskih psičkih) župan Luko Lukiča Khlopova, šolskega nadzornika, in žali za čudnimi navadami, "neločljivo povezane s svojim akademskim redom": en učitelj si nenehno dela obraze, s tako vneto razlaga, da se ne spomni ("Seveda je Aleksander Veliki, junak, toda zakaj razbiti stole? Od te izgube do zakladnice").
Poštni mojster Ivan Kuzmič Špekin se zdi "naiven človek naiven." Župan, ki se boji odpovedi, ga prosi, naj si pogleda pisma, toda poštar, ko jih je dolgo prebral iz čiste radovednosti ("z veseljem boste prebrali še eno pismo"), še ni spoznal nobenega Peterburga. Vdahnjeni lastniki zemljišč Bobčinski in Dobčinski vstopata in se medsebojno prekinjata, pogovarjata o obisku hotelske gostilne in mladega moža, ki je opazovan ("pogledal je v naše krožnike") z nekakšnim izrazom v obrazu, z besedo, namreč revizorju: "in "Ne plačuje denarja in ne gre, kdo bi bil zraven, če ga ne bi bilo?
Uradniki so se razpršili z zaskrbljenostjo, župan se odloči, da bo "šel v hotel na parado" in daje nujna naročila četrtletnemu sorodniku do ulice, ki vodi do gostilne, ter gradnjo cerkve na dobrodelni ustanovi (da ne pozabimo, da se je začela "graditi, ampak izgoreti, ali pa bo kdo izbruhnil in sploh ni zgrajena). Župan z Dobčinskim pušča v velikem navdušenju, Bobčinski petelin beži po drhtavih. Ali sta Anna Andrejevna, žena župana, in Marija Antonovna, njegova hči. Prva hčerka hčerko oprha zaradi njene minljivosti in v oknu vpraša zapuščajočega moža, ali je obiskovalec z brki in s kakšnimi brki. Frustrirana zaradi neuspeha pošlje Avdotyjo na drhtenje.
V majhni hotelski sobi na gospodski postelji leži hlapec Osip. Lačen je, se pritožuje nad lastnikom, ki je izgubil denar, ob svoji nepremišljeni potratnosti in se spominja radosti življenja v Sankt Peterburgu. Je Ivan Aleksandrovič Khlestakov, mlad neumni mož. Po težavah z naraščajočo drznostjo pošlje Osipa na večerjo - in ga ne bodo dali, torej za gospodarja. Pojasnilu s gostilničarskim služabnikom sledi kresovno kosilo. Po izpraznitvi krožnikov se Khlestakov zgraža, v tem času mestni upravitelj poizveduje o njem. V temni sobi pod stopnicami, kjer domuje Khlestakov, se srečata. Iskrene besede o namenu potovanja, o grozljivem očetu, ki je poklical Ivana Aleksandroviča iz Sankt Peterburga, se zmotijo spretnih izumov, a uradnik razume njegove vpitje, da ne želi iti v zapor v smislu, da novinec ne bo pokril svoje kršitve. Župan, izgubljen v strahu, ponudi obiskovalcu denar in prosi, da se preseli v njegovo hišo, pa tudi zaradi radovednosti pregleda - nekatere ustanove v mestu, "nekako dobrodelne in druge." Novinec se nepričakovano strinja in, ko je na račun gostilnice napisal dve opombi, Jagoda in njegova žena, župan z njimi pošlje Dobčinskega (Bobchinski, ki vneto prisluhne na vrata, pade na tla z njo) in odide s Khlestakovom.
Anna Andreevna, nestrpno in nestrpno čaka na novice, še vedno moti hčerko. Dobčinski naleti na beležko in zgodbo o uradniku, da "on ni general in ne bo popustil generalu", o njegovi grozljivosti in ublažitvi zatem. Anna Andreyevna prebere opombo, kjer se seznam kumaric in kaviarja prepleta s prošnjo, da bi gostu pripravili sobo in vzeli vino trgovca Abdulina. Dve dami, ki se prepirata, odločata, katero obleko bosta oblekla. Vračata se župan in Khlestakov, spremljata ga Zemljanik (ki je Labardana ravnokar ugriznil v bolnišnici), Khlopov ter nepogrešljiva Dobčinski in Bobčinski. Pogovor se nanaša na uspeh Artemija Filippoviča: od njegovega prevzema funkcije vsi bolniki "okrevajo kot muhe." Župan govori o svoji nesebični vnemi. Besni Khlestakov se sprašuje, če je nemogoče igrati karte nekje v mestu in župan, razumejoč trik v zadevi, se odločno izreče proti kartam (ne osramoti ga nedavna zmaga proti Khlopovu). Popolnoma opuščen videzom gospe, Khlestakov pripoveduje, kako so ga v Sankt Peterburgu napačno sprejeli za glavnega poveljnika, da sta se s Puškinom sprijaznila, kako je nekoč vodil oddelek, čemur je sledilo prepričevanje in mu poslal petindvajset tisoč kurirjev; upodablja svojo nesorazmerno resnost, napoveduje, da bo njegovo hitro delo terenski maršal in s tem povzročil paničen strah mestnemu častniku z okolico, v katerem se vsi ne strinjajo, ko Khlestakov odide spat. Anna Andreevna in Marya Antonovna, ki sta se skupaj z županom prepirala, koga si je obiskovalec bolj ogledal, sta gledala drug z drugim in spraševala Osipa o lastniku. Odgovori tako dvoumno in odklonilno, da ob predpostavki, da je pomembna oseba v Khlestakovu, to le potrjujejo. Najemodajalec moti policijo, da stoji na verandi, da ne bi pustila trgovcev, vlagateljev petic in vseh, ki bi se lahko pritožili.
Uradniki v županovi hiši se podeljujejo, kaj naj storijo, odločijo se podkupiti za obiskovalca in prepričajo Lyapkin-Tyapkina, slavnega za njegovo zgovornost ("nobena beseda, Cicero mu je odletel z jezika"), da bo prvi. Khlestakov se zbudi in jih prestraši. Potem ko je Lyapkin-Tyapkin popolnoma prehitel, ki je prišel z namenom, da bi dal denar, ne more niti odgovoriti skladno, kako dolgo je služil in kaj je služil; izpusti denar in meni, da je skoraj aretiran. Dvignjen denar Khlestakov prosi za posojilo, ker "na cesti stane." Pogovor s poštarjem o užitkih življenja v okrožnem mestecu, ponuditi šolarju cigareto in vprašanje, kdo je po njegovem okusu raje brineta ali blondinka, jagode zmede s pripombo, da je bil včeraj krajši, vzame od vseh po vrsti " posojilo "pod isto pretvezo. Jagode popestrijo situacijo, poročajo vsem in ponudijo, da svoje misli pisno izrazijo. Bobčinski in Dobčinski sta od Khlestakova takoj prosila za tisoč rubljev ali vsaj sto (kljub temu pa je bil zadovoljen tudi pri petinštiridesetih). Dobčinski skrbi za svojega prvorojenca, rojenega pred poroko, ki ga želi narediti za zakonitega sina - in ga spodbujajo. Bobčinski občasno prosi, naj v Sankt Peterburgu vsem plemičem: senatorjem, admiralom ("če bo moral to storiti, povejte cesarju"), da "Peter Ivanov Ivanovič Bobčinski živi v takem in takem mestu."
Ko je lastnike zemljišč prepričal, se Khlestakov sedi za pismo svojemu prijatelju Tryapichkinu v Sankt Peterburgu, da bi predstavil smešen incident, saj ga je zmotil "državni mož". Dokler lastnik piše, ga Osip prepričuje, naj kmalu odide in ima čas za svoje argumente. Ko je poslal Osipa s pismom in za konji, Khlestakov sprejema trgovce, ki jih četrtinski Derzhimorda glasno ovira. Pritožujejo se zaradi "zamere" župana, dajo zahtevanih petsto rubljev na posojilo (Osip vzame sladkorno glavo in še veliko več: "in vrv je uporabna na cesti"). Upajoče trgovce nadomeščata ključavničar in podoficirjeva žena, ki se pritožujeta nad istim mestnim možem. Preostali vlagatelji petic opozarjajo na Osipa. Srečanje z Marijo Antonovno, ki upravičeno ni nikamor šla, ampak je samo mislila, če je mamica tukaj, se konča z izjavo o ljubezni, poljubom k Khlestakovu, ki leži in se kesal v naročju. Naenkrat Anna Andreevna, ki se je pojavila v jezi, izpostavi hčerko, Khlestakov pa se ji zdi še vedno zelo apetitna pade na kolena in prosi za roke. Anne Andrejevne ga ne zmede priznanje, da je "nekoliko poročena", in se "umakne pod krošnjami curkov", ker "ljubezen ni nobene razlike". Kar naenkrat se je oglasila Marya Antonovna in od Hlestakovega, ki je še klečal, dobil vleko od matere in ponudil roko in srce. Prihaja mestni mož, prestrašen nad očitki trgovcev, ki so se prebili do Khlestakova, in prosi, naj ne verjamejo prevarantom. Ne razume ženinih besed o igranju tekem, dokler Khlestakov ne grozi, da se bo ustrelil. Ne preveč razumevanje dogajanja, župan blagoslovi mlade. Osip poroča, da so konji pripravljeni, Khlestakov pa popolnoma izgubljeni družini župana sporoči, da gre za en dan k bogatemu stricu, spet posodi denar, stopi v kočijo in ga spremlja župan z gospodinjstvom. Osip previdno vzame perzijsko preprogo na leglo.
Po vodenju Khlestakove se Anna Andreevna in župan prepustita sanjam o življenju Sankt Peterburga. Pojavijo se priklicani trgovci in zmagoslavni župan, ki jih je ujel velik strah, radostno spusti vse skupaj z Bogom. Ob upokojitvi družin županov prihajajo upokojeni uradniki, častne osebnosti v mestu, obkrožene s svojimi družinami. Sredi čestitk, ko se župan z Ano Andrejevno med gosti, ki so izčrpani od zavisti, štejejo za generala para, poštni mojster naleti s sporočilom, da "uradnik, ki smo ga vzeli za revizorja, ni bil revizor". Natisnjeno pismo Khlestakova do Tryapichkina se bere naglas in zaporedno, saj vsak nov bralec, ko je dosegel lik svoje osebe, postane slep, zataknjen in odstranjen. Zmečkan župan naredi diatribo ne toliko Hlestakovim pepelom, kot "klik-burler, papirnata maraka", ki ga bo zagotovo vstavil v komedijo. Obstaja splošna jeza na Bobčinskega in Dobčinskega, ki sta sprožila lažno govorico, ko nenadni pojav žandarja, ki je sporočil, da "uradnik, ki je prišel po imenu iz Petersburga, zahteva, da pridete takoj", vse potopita v nekakšen tetanus. Tihi prizor traja več kot minuto, med katerim nihče ne spreminja svojega položaja. "Zavesa pada."